原告(反诉被告):王**,女,,汉族,住。
　　委托诉讼代理人:陈**,北京市***律师事务所律师。
　　被告(反诉原告):孙**,男,,汉族,住。
　　委托诉讼代理人:黄志钢,江苏宪德律师事务所律师。
　　反诉被告:张**,男,,汉族,住。
　　委托诉讼代理人:陈**,北京市***律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)王**与被告(反诉原告)孙**、反诉被告张**房屋买卖合同纠纷一案,本院于2025年12月10日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。孙**及其委托诉讼代理人黄志钢,张**,王**与张**共同委托的诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　王**向本院提出诉讼请求:1.判令解除《南京市存量房买卖合同》;2.判令孙**因其根本违约行为赔偿定金人民币5000元;3.判令孙**返还已支付的全部购房款共计580000元;4.判令孙**支付资金占用期间的利息(以580000元为基数,自起诉之日起至实际清偿之日止,按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)。5.判令孙**支付自2024年4月1日至合同解除之日期间的房屋占有使用费(暂计至2025年12月31日共21个月为31500元)。事实与理由:孙**、王**于2023年通过中介机构居间,就的房屋买卖事宜达成一致,双方先后签订了《房地产买卖中介合同》及正式的《南京市存量房买卖合同》,合同明确约定房屋总价款为人民币860000元。合同签订后,王**严格依照约定履行了付款义务,累计支付购房款人民币580000元。同时,双方已配合完成不动产的产权转移登记手续,该房屋已登记至王**名下。尽管王**已支付大部分房款并取得房屋所有权证书,孙**却迟迟未能按照约定于2024年3月30日前履行房屋交付义务,导致王**不能使用该房屋。王**多次催告,孙**均以各种理由推诿,至今未果。王**认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,王**的核心合同目的在于取得房屋的占有、使用权利。孙**在收取绝大部分购房款后,拒不交付房屋,其行为已构成根本性违约,严重侵害了王**的合法权益,致使王**的合同目的无法实现。综上,请求判如所请。
　　孙**辩称:案涉合同合法有效,不存在解除条件,该合同履行过程中违约和欠付房款的均是对方,应该是对方支付28万元的逾期违约金,而不是孙**支付占有使用费。实际情况是王**利用表面的购房行为只支付部分购房款,然后将案涉房屋过户至王**名下之后,就开始违约,其实质目的是套取贷款,2024年4月王**用该房屋抵押办理了最高额为90万元的贷款。2023年12月房屋过户至王**名下后,孙**叫王**拿钥匙领取房屋,但是王**迟迟不去,后来调取了抵押登记的材料,才知道其目的不是占有房屋,而是套取最高额贷款。
　　孙**向本院提出反诉诉讼请求:1.判令王**、张**支付剩余房款280000元;2.判令王**、张**支付逾期违约金(自2024年4月1日起至实际还清之日止按照每日56元标准计算);3.判令王**、张**承担本案诉讼费用。事实与理由:孙**和王**通过房产中介于2023年11月30日签订了一份《房地产买卖中介合同》,孙**将自己名下的房屋卖给王**,总价860000元。张**是王**的朋友,于2023年12月5日在孙**与王**所签的“补充协议”上作为担保人签名。该《补充协议》约定应于2024年3月30日前付清购房款36万元,但直至起诉之日尚欠购房款28万元。孙**早已按照合同约定把案涉房屋过户到王**名下,但王**最近明确表示没钱按合同约定付款,张**也表示没钱给孙**。综上,请求判如所请。
　　王**、张**就反诉诉讼请求共同辩称:案涉房屋系王**购买,由于孙**没有按照合同约定交付该房屋,王**已经向法院起诉要求解除合同、返还房款。张**是案涉合同的见证方,并不是保证人,根据该补充协议的约定不能确定孙**诉称的担保范围、担保方式,张**不是本案适格被告。
　　经审理查明:孙**持有《房地产买卖中介合同》一份,该合同抬头手写载明出售方(甲方)为孙**、买受方(乙方)为张**、王**,房屋坐落为,建筑面积100.41㎡,房屋售价86万元,付款方式为:2023年11月30日支付定金5000元,贷款495000元,2024年3月30日前乙方付360000元给甲方,合同尾部手写约定“乙方承担个税、契税;所有付款方式,甲乙双方自谈”。该合同落款处有孙**、王**签名,无张**签名,落款时间为2023年11月30日。合同签订当天,买方支付了定金5000元。
　　2023年12月5日,孙**(甲方)与王**(乙方)签订《补充协议》一份,载明:“甲、乙双方承诺如下,甲方卖房屋给乙方,1.甲、乙双方于2023.12.5日前自行去房产局过户,过完户后,一星期内乙方付495000元给甲方;2.下欠360000元于2024年3月30日前付清给甲方并交房;3.房产证放于中介”。张**在落款“担保方”处签字并注明身份证号码。
　　孙**另持有王**签字出具的《协议》一份,载明:“本人王**于清明节后付孙**十万元整,剩余26万元在5月中旬还清,中间有任何利息一律王**本人承担(利息4月开始算,一个半月,如未按时还清,利息照算)按银行贷款利息”。
　　孙**提交转账记录一组,认可已收到买方支付的房款共计580000元。
　　另查明,案涉房屋于2023年12月6日转移登记至王**名下,现房屋上设有债权数额为90万元的最高额抵押,债权人为A银行股份有限公司金牛湖支行,抵押人为王**。
　　还查明,孙**于2025年9月2日向本院递交起诉材料,提起诉讼。
　　上述事实,有《房地产买卖中介合同》《补充协议》《协议》、转账记录、不动产登记资料查询结果证明、起诉状、当事人陈述等材料附卷证实,本院予以确认。
　　本院认为:案涉《房地产买卖中介合同》系签订双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,当事人均应依约履行各自的义务。根据合同落款处签字确认情况及产权过户登记情况,《房地产买卖中介合同》的甲方主体为孙**,乙方主体为王**。本案的争议焦点在于:一、王**主张解除案涉《房地产买卖中介合同》是否具有事实和法律依据;二、王**应否向孙**支付剩余房款及逾期利息,以及张**应否承担责任。
　　对于争议焦点一。《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定:当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行请求。本案中,王**已将案涉房屋抵押用于贷款,且孙**与王**在《补充协议》中就尾款支付及交房并未约定先后顺序,应视为同时履行,在王**未按约全面履行尾款支付义务前,孙**有权暂缓交房。综上,王**主张孙**未按约履行房屋交付义务存在根本性违约,并据此主张解除案涉合同,要求孙**赔偿定金、返还购房款并支付资金占用利息、支付房屋占有使用费的诉讼请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。
　　对于争议焦点二。孙**已按照约定将房屋过户登记至王**名下,现孙**主张王**按照约定支付剩余房款280000元及逾期利息,于法有据,本院予以支持。根据《协议》内容,逾期利息应自2024年4月1日起至实际支付之日止,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
　　对于张**应否承担责任:第一,前文已论述,案涉《房地产买卖中介合同》的乙方主体为王**而非张**。第二,《中华人民共和国民法典》第六百八十六条规定:保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照一般保证承担保证责任。第六百九十二条规定:保证期间是确定保证人承担保证责任的期间,不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间,但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的,视为没有约定;没有约定或者约定不明确的,保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的,保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。第六百九十三条规定:一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的,保证人不再承担保证责任。本案中,张**在《补充协议》落款“担保方”处签字确认,自愿承担保证责任,因双方对保证方式及保证期间均未约定,张**应按照一般保证承担保证责任,保证期间为六个月。根据现有证据,《补充协议》中约定的债务履行期限为2024年3月30日,在约定的债务履行期限届满后,孙**未在六个月保证期间内提起诉讼或者申请仲裁,故保证期间已经经过。综上,孙**现主张张**承担责任,依据不足,本院不予支持。
　　综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百二十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十六条、第六百九十二条、第六百九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条的规定,判决如下:
　　一、驳回王**的全部诉讼请求;
　　二、王**于本判决生效之日起十日内向孙**支付房款280000元及逾期利息(以280000元为基数,自2024年4月1日起至实际还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);三、驳回孙**的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取6358元、反诉案件受理费2967元,均由王**负担。
　　如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定,向该院预交上诉案件受理费。
　　本件与原本核对无异

　　孙**

　　二〇二六年三月二日

　　法官助理

　　尚**

　　书记员

　　陈**

　　#南京江北新区人民法院自动履行义务告知书生效法律文书依法具有约束力,当事人应按照生效法律文书指定的期限履行相应义务。若拒绝履行义务或履行义务不充分,法院将依法采取强制执行措施,当事人将面临以下法律风险:
　　一、被执行人信息在中国执行信息公开网公开;二、财产被查封、扣押、冻结、划拨、变卖或拍卖;三、被采取限制消费措施,如不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位,不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为等;四、被纳入失信被执行人名单,影响个人征信,并由有关单位和部门在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面对失信被执行人予以信用惩戒;等;
　　五、承担延迟履行期间的债务利息或迟延履行金、执行费用六、拒不履行或妨害执行的,可能会被罚款、拘留、限制出境,构成犯罪的,将依法被追究刑事责任。